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2006/12/24 房地产与股市房地产与股市，这个题目我的导师和师兄都写过，二者各自和之间的关系其实也很简单，我这里先把导师观点阐述一下。
第一，房地产和股市都属于虚拟经济范畴。
为什么这么说呢，其实也很简单，投资性地产的定价是由地产将来收到的租金折现定价的，股票的定价是由对应公司收益折现得到的。
譬如北京北二环的一处二室的面积50平米左右的房子，他的房租每月是1500-2000元之间，年收入就是1.8万-2.4万之间，
按照每年2万计算，一处房产的寿命假定为50年，那么这笔房产的总计价值是100万，考虑到房租可以与通货膨胀同涨同跌，
那么这处房产的总价也就只受利率折现的影响，按照每年3%利率折现，这处房产的现值假定是50万，那么相应该房子的价值就是
50万。老房子寿命低，租金低，所以价值也低，不过这没有考虑50年之后房产的继续使用或者出售的权限，同时，毕竟中国土地未私有化，地产不能做永久折现使用，所以对地产的折价是正常的。另外，地产也可以使用成本计价，这个时候就是计算建设使用成本，不过这种计量方法有缺陷，第一是在于土地垄断和进入门槛，譬如个人很难有权，有钱买一块土地，然后盖房子，而对于地产商，其具有垄断特权；第二是当今的地产很大一部分是投资需求，投资需求的计算是以收益折现计算房产现在价值的，因此成本计价只有在经济不太发达的地区较多出现。
股票计价和地产差不多，但是股票无法使用成本计价，因为股票的成本现在来说基本为零，老股民可能还有最初发行的纸质股票，那个成本就是纸张和印刷成本。按照公司每年的盈利算价值，现在平均静态市盈率是20多，也就是按照现在的收益水平，公司20年才能把我们
的投资赚回来。不过与房地产不同的是，即使公司赚钱了，他未必分红，所以地产能够给50倍市盈率（如果地产和股票使用相同术语），
但是股票很少有给到50倍以上市盈率的，这里面还有一个问题，就是中国很少有公司能够存活到50年之后还坚挺无比。
以下就是个人观点。
第二，房地产＆股市区别
中国有中国的国情，首先是土地国家所有，个人和企业只有土地使用权，没有所有权，所以国内房子给到50年或70年折现是客观的，而股票代表的产权是规定永久所有的，所以现在有的股票炒到几百上千的市盈率也很正常，当然这也包括对其业绩大幅提升的预期。
房地产的流动性较差，这在全球都是这个问题，而股票的流动性相对而言，非常好，所以应该给予股票相对房产一定的流动性溢价，这个和地产的分红溢价相互平衡。
第三，房地产会跌吗？股市会涨吗？
这里有两个问题，一个是二者定价受哪些因素影响，另一个是上涨＆下跌与这些因素的关系。
房地产的定价是由投资性地产买卖的价格所决定，个人私有住房基本对定价没有太大影响，这理由我觉得也很简单，每个人总有一个地方要住的，所以他居住的住房基本不会到市场流通，即使有换房子的需求，那么买卖之间的价格 基准也是相同的。 那么，地产的价格如果由投资性地产买卖决定的话，投资性地产的价格又由租金的折现来定价，所以房地产市场的价格基本上由投资性地产的租金和国家利率水平，通货膨胀水平等决定。
股票的价格应用最简单的收益折现模型的话，就和地产一样，是由股票对应上市公司的收益和利率水平，通货膨胀水平等决定。
地产和股票同时受到利率水平＆通货膨胀水平的决定，那么国家加息，通货膨胀对二者都是负面的影响。当然，事情如果这么简单就容易推测了，实际上，股票对应公司的收益也与国家宏观调控手段息息相关（如加息，通货膨胀等），房租也受到这些因素的影响。并且，对于投资受益的要求导致了地产和股票二者之间的跷跷板效应（此削彼涨），之间关系难以用简单的规律来形容，同时，整体供求关系也是定价的关键影响因素。
回到之前的问题，房地产会跌吗？这个问题分开讲，就是房租会不会下跌，利息和物价会不会上涨等等。首先看房租会不会下跌，我看报纸说上海的房租开始下跌，而且明显，那也就说，上海的房子供给大于需求，导致房子过剩，出租困难。而房租如果开始下跌，直接导致的就是房地产价格的下降，这个从上面的定价因素就可以知道。那么其他的地区呢？譬如北京，深圳，天津等等，房租应该具有风向标的作用，我个人认为。其次，我国利息应该逐步上涨，物价也会逐步上涨，对应的实际利率可能上涨或下跌，这个因素不确定。还有就是股票的高收益效应在显现，大量资金开始追求更高的收益，所以二者跷跷板效应也在显现。
股市会上涨吗？分开讲，上市公司的业绩在回归，中国又一轮经济增长周期在起步，那么，上市公司的收益也应该随之增加，同时，资金的流入能够导致股票虚拟泡沫的增大，这也会导致股票市场的上扬。并且，利率导致资金成本加大，通货产生资金成本的降低，二者因素难以确定。但是地产和债券分流过来的资金肯定会承接大量新股票的供给，这个趋势会有三到五年。
最后，个人观点，大家讨论。历史是曲折前行的，下个世纪是中国的世纪，可惜那个时候我已经不在了，只能现在做点贡献了。
2006/12/8 人能否两次跨过同一条河？历史能否重演？
你能否跨过同一条河两次？
一些固定的模式可能会出现，
那么随之而来的新的套利组合就会产生，
当前高折价的只有b股市场，这里也可以产生封闭基金的特点。
固定盈利的模式要熟悉，只有这样才能够获得低风险的收益
固定风险的模式也需要揣摩，否则市场中只留下的你的钱
对市场的乐观就是市场毁灭的开始，认为市场是有效的就与认为猴子炒股很棒一样
最后，经验是否重要，也就是历史是否重复？
如果历史不能够重复，那么市场的固定盈利模式将不再存在
只不过模式每次效率都会有所降低，直至消失
信息的作用是推动这个模式的终结，当然，存在信息壁垒的信息垄断情况除外
质变到量变需要一个过程，是有迹可寻的，无论大的风险管理案例还是大的投资失败案例
2006/12/1 回顾1100与2100之间的思维变动2005/12/26 关于这个space 日记笔记本没有带到北京，就先当作笔记本来用吧。我之前写了好些的股市心得，懒得放过来了，以后有什么新奇的想法，可以在这里留挡，记住自己的生活，哈哈。 此时，大盘只在1100左右徘徊。 2006/1/6 一浪更比一浪高 昨天忙得脚打后脑勺，没空写了，今天趁中午补一下。 还是先谈股市吧，昨天马上就要摸到1200点的大关，可能大多数人就和今天早上打车遇到的的哥一个念头：“这个股市为啥塔会长呢？”。其实说起来，细微的原因有好多，宏观的，微观的，内部外部的，之前我也都谈过，但是这里我值用技术分析的方法，那就是波浪理论的三浪学说，第一浪已经过去，这一段时间是第二浪，应该到了浪头的中间，下一浪就是最终的大浪了。 下一个问题应该是，这个股市还会长多久，长多少的问题，我想这个问题想了好几天，没有想出来，之前我预测说1250没问题，现在看还是太保守，一浪更比一浪高，那么这次浪头应该高于上一次，高多少呢？如果还是200点，那么应该是1400点，能到吗？心里没有把握，毕竟到了年关，需要收缩资金的时候，机构们能否继续偷下去呢？ 年初的思路是正确的，只是眼光太浅，没见过世面啊。 2006/1/24 踏上了回家的火车 兴奋啊！ 股市看来不能爬到1300了，预计在1250到1300之间了， 过年回来继续努力，1350是我的目标。 辞旧迎新，全面开始！
2006/3/31 这个世界太疯狂了 无序，狂乱 信念盲从 知识匮乏 羊群效应
2006/4/11 一篇文章，不错 突破之后 股市往何处去 中国证券报 无论主流媒体还是民众，都意识到了大盘股的滞后表现，从业绩贡献看，大盘股贡献的却是最多，那么如何看待这种背离呢，市场在10-11月份给出来答案。
2006/5/26 炒股高手的秘籍 炒股的行家一般不看大盘，不看股票，真正的秘籍就是：专门到证券公司营业部门口数自行车：还好，现在自行车还能停得下，哪天营业部门口自行车停不下了，那就得小心了。 现在市场口号居然是：钱有多大胆，股有涨停板
2006/6/6 06。06。06 六之大吉也，哈哈 在市场空前活跃时，能够客观评价市场，是风险控制的必要技能。
2006/6/20 新股发行的思考－－中国股市还能投资吗？ 我想，中国股市具有价值投资的公司，但是对于这些值得投资的公司，如果没有市场共同的价值投资意识来推动，它可能还要沉睡很久。 对于新一代的股民，只有挥起价值投资的大旗，才能购营造我们自己的牛市，也才能使我们真正的致富。 想到没有做到，是本年度投资的最大败笔。
2006/7/14 沁园春 A股风光，千股停封，万股齐抛。望赌场内外，唯余慌慌，上上下下，顿失高招。跌舞有色，涨驰老庄，欲与周边试比孬。需数日，看绿潮滚滚，分外糟糕。 2006/7/17 留记：政策＋消息＝股市 何谓价值投资？ 投资与投机有何区别？ 高性价比＋流行时尚＝最优选择 投资＋投机＝财富
2006/9/15 精彩网文留存（关于市场、个人理念） “市场永远是对的”和“市场99.99％是错的” 正市场的错误，才导致了赚钱的机会。巴菲特重视市场先生的口袋，索罗斯钻市场错误产生的空子，他们最后都成了大赢家。其实正是市场的混沌，非理性，一只蝴蝶的翅膀才会被利用得风生水起，这是市场的风险所在，也是其魅力所在。 对市场和投资的思考，带来了新的理念。
2006/10/31 五年之后，你会怎样？
2006/11/16 风险在累计 风险在聚集，让暴风雨来得猛烈些吧！ 思考依然在继续 |
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