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2008/2/29 春天花会开,鸟儿也会自由自在 什么是幸福? 做有意义的事最幸福
什么是有意义的事? 最想、最快乐的事。
最想干的事,博学,明辨,认同。
最快乐的事,认同,幸福安康。
认同,修德,增智,强体。
修德,放开心胸,坦荡胸怀,去除忧虑,知恩感人。
增智,求知若渴,知得来龙与去脉。
强体,快乐心情,健身强体。
都在谈股市,其实股市反映的是人生态度,看淡一些,脚踏实地,也许你得到的反而更多。
2008/2/3 房地产商不会告诉你的真相看到一个有心人的博克,转下来,他的主要看点在于他整理了好多数据,虽然是存量分析法,具体分析可能还要考究,还有逻辑前提假定是否合理。不过,对我们的想法形成应该有所帮助。
现在北京有多少房子,到底有多少人还刚性需要房子,掌握着一手数据的房地产商常常语焉不详,顾左右而言他。为此,我特地花了三个晚上的时间,到北京统计局的网站上找了些数据,做一个初步的估算。这些数据都是截止到2006年底的数据,主要包括人口状况、年龄结构、家庭户结构、商品房竣工面积、销售面积、人口增长率等,既然是讨论刚性需求,所以没有考虑房价问题。
截止到2006年底,常住人口1581万,其中北京市城镇户籍人口905.4万,城镇户数城镇户数345.9万,合每户2.62人。农村户籍人口292.2万,农村户数117.7万。考虑到我们国家的户籍制度,如果没有房子,是没地方落户的,因此至少城镇房子的套数是345.9万。
而根据统计,年龄在40岁以上的人口占比为45.5%,户籍人口约为544.4万,这一批人,根据我的经验,这一年龄段的人是过去福利分房的获益者,按夫妻两人一套房计,共有存量公房272.2万套。如果这些房子经过了拆迁,那肯定会有补偿,有新的一套房给补充进来了。从1990年到2006年,北京市商品住宅竣工面积20619.3万平方米,以每套房100平方米计,共增加了206.19万套房子。(有一个疑问,销售面积才13498.8万多平米,那消失的7000万平米不知到哪里去了。)另外,05、06年经济适用房新增共5.48万套
这样,北京市截止到2006年底的住房存量是483.9万套房子,可以提供给967.8万人(按一夫一妻需要一套房子计)住。这里的住房存量比城镇户数多,是可以理解的,比如北京某区前法院院长,传言贪腐案发时居然有十几套房子。
按照年龄大于24岁年龄段人口在总人口中的比例,共72.7%,即1149万人,与现有存量房理论上能提供住房条件的人口相差181.2万人。
表面上看,似乎我们的住房缺口有90万套,但实际上不然。在不是北京户籍的暂住人口383.4万人中,大约80%的人是从事低附加值劳动服务的人口,他们大量分布在北京市区近郊的农民房中,成为北京公交的主力。也就是说,在这一群人中,只有大约76万人具有住房购买力,折算下来,北京户籍人口24岁以上的870.5万人需要435.3万套房子,其他常住人口76万人需要购买76万套房子的话,总需求也才513.3万套,这样算下来的缺口是29.4万套。
上面的计算是以男女大于24岁即结婚来计算的,从24到29岁,一年的年龄段占人口数的约2%,对应15.8套房子。就是说如果结婚年龄平均为25岁,则缺口为13.2万套,结婚年龄为26岁,就供求平衡,供稍微大于求了!我们可以自己体会一下,周围的北京人大约是什么时候结婚的多。
我们还可以看一下需求的增长情况,20岁到24岁之间,是潜在的结婚人群,也是新房的潜在购买人群,他们占人口的比例为2.1%,考虑到外地打工者的年龄段大多落在这个范围,所以实际要买房的占比不超过2%,对应于15.8万套房子。
而在5年以后,每年新增潜在购房人群的比例在人口中的占比不足1%,(20岁以下人群在总人口中的比例为16.7%),这样,每年只需增加不到8万套房子即可满足供需均衡。
因此,我的某一同事描述的场景很可能成为现实,以后房子决不会成为下一代的问题,每个小孩父母有一套,爷爷奶奶还留一套,北京的小孩儿是要抚养两对父母,但他们合计拥有4套房子。北京郊区的那个川底下,也许就是北京城房地产业的远景,仅指房子没人住的远景。
结论:
如果没有人为炒作,北京的住房供给与需求之间相对均衡,不存在绝对的刚性需求远远大于供给的状况。随着北京人口增长率的不断降低(从1990年前的10%,到1997年的1.89%,再到最近几年的1%左右),需求与供给的位置转换大约在4、5年后发生(看来王石说话还是负责任的)。
造成最近几年房价飞涨的原因,并不是房地产商们热炒的城市化刚性需求,而是我05年指出的那样,是外资热钱博取人民币升值机会的炒作所致,是金融投机的结果。因此,管好房价,不能指望建设部,而是应该依靠央行、银监会、外管局和税务所。
在打击炒作的过程中,政府应该承担起自己的责任,一方面加大对中低收入群体住房保障的投入,另一方面建立更透明的房地产信息披露机制,打击土地腐败行为,提高炒房成本。
利用针对炒房的高税收收入和高额的土地出让金,加大对廉租房和经济适用房的投入,从而形成自动的房价稳定器,无疑是打击炒房的不二法门,相当于权证的创设机制。
在度过人民币汇率转向市场化自由浮动的最艰难时光后,在全体老百姓的住房问题有了基本的保障之后,减税才有必要成为建设房地产市场的政策选项。
附表:人口年龄段占比及住房需求情况
哈佛最受欢迎的选修课出人意料,去年哈佛最受欢迎的选修课是“幸福课”,听课人数超过了王牌课《经济学导论》。教这门课的是一位名不见经传的年轻讲师,名叫泰勒·本-沙哈尔。 “我曾不快乐了30年。”本-沙哈尔这样说自己。 为了更好地记住“幸福课”的要点,本-沙哈尔为学生简化出10条小贴士: 2.多和朋友们在一起。不要被日常工作缠身,亲密的人际关系,是你幸福感的信号,最有可能为你带来幸福。 2008/2/1 转一个女人的观点:救市还是救大脑前期股市上涨的时候,6000之上,股评疯狂叫喊牛市继续推进,等回了1000点的时候,他们依然喊牛市没有结束,大呼牛市再次开始,等股市跌下来近2000点的时候,他们还在一面喊着牛市,还一面强烈要求政府救市,我感觉有些奇怪,因为我想问的是:牛市还需要政府来救吗? 该承认的就要承认,因为股市是虚拟而现实的,当一切结果已经浮出水面的时候,我们必须要接受这个现实,中国的股票泡沫化再次开始崩溃了,这就是现实问题。 泡沫破灭是必然的,政府拿什么理由去救,难道去再次吹嘘泡沫,伤害更多的股民?我看喊救市的人应该先冷静一下,不是政府去救市,而是我们要先救救自己的大脑,高烧不退老说胡话是可怕的,那说明病症还没有好利索,既然没有好利索,股市就还难见到底,不把你从高烧中的人变成三九寒冬里的冰人,让你变得清清醒醒的,股市就不会见底,这就是股市中的硬道理。 3个月前我写过几篇文章说明股市基本是顶部了,但是并没有多少人去理会,之后我和一些朋友在探讨美国可能出现经济危机,也没有多少人认可,很多人认为我是痴人说梦,但是现在一切都变得渐渐清晰起来,当美国次级债危机蔓延到如今,事务演化的越清楚就越有说服力,但是清晰的事务出现后,投资者都已后悔莫及了。 现在还有很多人抱着政府要救市的心理等待股市上扬,我们就不妨再分析一下,让大家来看看这个市场到底如何救?救得了还是救不了? 既然是美国人先惹得祸,那么我们还是先从美国说起,然后画一个饼再转回中国来,画好了饼到底能不能充饥,还是要看股友们认可还是不认可了。 美国从去年、今年先后四次在股市即将崩盘的时候出手救市,分别是2007年8月16日、11月27日、2008年1月23日,包括昨天的即1月30日,前两次降息幅度相对不大,并且动用一些资金来托市,以缓解次信贷危机,但是最后的结果都是股市上扬一段周期后继续大幅度下跌,1月23日降息的幅度之大,有些令市场人士颇感意外,75个基点,并且推出减税政策,美国政府显然有些猴急了,但是股市的反响并不大,明显弱于前两次的反应,目前美国股市再次面临反弹随时夭折的状态,诚然,美国如很多预测机构预见的再次减息了,但是减息真的能救市吗?我想可能未必,美国这几年的牛市是在一片升息中完成的,那么,会不会在一片减息声中完成一波大幅度的下跌行情,同样也没有什么可意外的。 就在我写这篇文章的时候美国再次降息50个基点,但是美国股市依然大幅冲高后回落,以绿盘报收,同时美国公布4季度经济增长仅为0.6%,而去年为2.2%,其他消费指数都较大幅度降低,可见美国经济的危险性,在不到2周内两次大幅度降息,显然说明美国经济的恶化局面,美国人明显开始恐慌了。 用减息来刺激股市,现在显得颇为滑稽,自从格林斯潘下台后,美国人就对货币杠杆有些不会用了,最讽刺的是,每次降息不仅没有将股市最后救起,反而将物价高高挂起!一面是市场可能面临的经济危机,股市可能崩溃,一面又不断降息刺激物价上扬,只要略懂点经济问题的人,就会发现这当中的矛盾是多么突出,最可怕的是目前的物价比如粮油等都是在历史最高的水平上,美国人有钱,但是存钱的本事肯定没有中国人厉害,过度的提前消费带来了巨大的后遗症,美国人也是要吃饭的,口袋里钱不多了,吃饭再要花上一大笔,消费自然就没有多大能力了,这些和中国人也没多大区别,那么一面要控制物价,一面要降息托市,是多么滑稽的经济现象啊!世界经济市场被美国人突然间搞的一塌糊涂,严格说在目前世界经济快速前进的过程中,美国人的经济显然有一块臭肉的味道,坏了世界经济一锅好汤。 不久前美国花旗银行四季度亏了98亿美元,话音未落,法国兴业银行又出违规操作丑闻,爆出72亿美元的亏损,可是一波未平一波又起,今天再次来了一个大高潮,瑞银第四季度亏损114亿美元,一时间美欧众多银行突然间要崩塌的样子,您说美国股市能上来吗? 另外美国政府现在的财政赤字达到历史最高水平,再加上这次减税以及伊拉克战争带来的支出,美国政府颇有些不堪重负的感觉,要救市就要拿的出钱,拿出钱还要托的上去,一旦托不上去,我看美国政府就不仅仅是财政赤字的问题,经济危机就演变成现实,目前是已经拿不出太多的钱去救市了,那么美国市场能不能逃过7年牛市就出现一次大噩运的循环呢?我看非常难! 现在回头来看中国股市,连续的下跌市场凄惨声一片,回头望去峰顶上方死伤惨重,乌云重重,曾经是红旗飘扬的地区大都被绿色军团占领,深红正在消退,深绿渐渐扑来。股市上面的套牢盘层层压制,试想有谁敢做急先锋去为劳苦大众解套,一旦股票上行,不知道有多少股民急迫等待出手,所以不管是机构还是基金都是嘴巴里喊着上,暗地里敲竹杠,机构从来都不是什么股市中的“善”类,历史早就证明这一点,每天鼓动大家抱牢股票长期价值投资,他们却忙着暗地里抛,这就是现实。 之前曾写文章说过,股市上涨是需要资金推动的,可是目前国家银根紧缩控制通胀,怎么敢轻易开了闸口去放水,再次冲击如此之高的物价?不升息就已经是阿弥陀佛了,还要去救市?市场的泡沫到目前还没有挤完,救的什么市?!简单算一下现在市场市盈率不就一目了然了嘛,该认就要认,不要打肿脸充胖子,最后痛苦的是自己,愚弄的还是自己。说这些话肯定要得罪人了,但是事实就是如此,说的对了也还是要伤一些人的心,回头来看,说的还都是大实话,老实话,问心无愧的,招人骂也就认了,这就是股市,残酷并不凄美。 现在很多基金惨淡日子才开始,赎回压力越来越大,自己尚且顾及不了,又哪里来的闲钱去冲击维护市场,所以市场一面是资金在抽离,在抽血,一面在喊牛,在一片喊牛声中,主力虚晃一枪扬长而去,可悲的是广大的投资者再次受伤,多少年才盼来一波牛市,可是回头一清算又是伤心欲绝,白白为一个“牛”字买了单,看见牛了,也花了大价钱了,却连一碗牛肉汤都没来的及喝,更别说吃什么牛肉啃什么牛骨头了,最后眼睁睁地看着活牛跑远,然后在没有牛的日子里说胡话,喊着:“牛尾巴还攥在我手里!牛没有跑!”,而口袋是空的,眼神是虚的,脸是惨白的,大脑是空洞的。 所以现在那些喊牛的人继续再喊救市就让人确实不明白了,牛市还需要救吗?既然喊出救市,那么牛到底是跑了还是没跑哪?我看已经不需要我下什么结论了。归根结底股市目前不是救市的问题,救得应该是我们的大脑,我们的投资理念,只有头脑清醒了,才能看清世界,看清中国的股市。 |
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